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測量・境界確定について話しませんか?

測量・境界確定で注意すべきことはなに?

その1 土地家屋調査士と測量士との違いに御注意ください。
測量士は国土交通省によって認められた資格で、土地家屋調査士は法務省によって認められた資格です。具体的には測量士は測量をして境界立会を行うことは出来ますが、確定した境界として登記所(法務局)に登記申請することは出来ません。そこまでやれるのが土地家屋調査士です。登記所に登記を申請して、地積測量図を納めたいとお考えであれば、土地家屋調査士に依頼することをお勧めします。

その2 登記申請したいのに測量士に依頼したら、どうなるの?
原則は土地家屋調査士に再度依頼して二重に測量代等を支払い、再度境界立会等を行うことになります。測量士・測量会社・不動産屋さん等で知り合いの土地家屋調査士がいるから登記申請の費用のみで大丈夫ですとか、再度の境界立会等は不要ですとおっしゃる方がいらっしゃいますが、それは間違いです。その理由は登記申請書には登記申請代理人である土地家屋調査士が作成した調査報告書を添付します。その書類には登記申請代理人である土地家屋調査士が関係する土地所有者本人が立ち会ったことを記載し、それが真実であることを証明しなければなりません。境界立会を測量士・測量会社が行った場合は登記申請代理人である土地家屋調査士は関係する土地所有者本人が境界立会を行ったことを確認していないので、調査報告書にその旨を記載できないのです。自ら本人確認を行っていないのに自ら行ったかのように調査報告書に記載すると、登記所に虚偽の報告をしたとして、違法行為として処罰される場合があります。また、測量士・測量会社によっては土地家屋調査士の補助者として自分は登録されているから大丈夫とおっしゃる方もいますが、これも間違いです。その理由は前述のとおり、関係する土地所有者本人が立ち会ったことの確認は登記申請代理人である土地家屋調査士が自ら行わなければならず、補助者に一任することも違法行為として処罰される場合もあります。これらの違法行為を回避するとなると、前述の「原則」になります。

その3 何を基準にして土地家屋調査士を選べばよいの?
知人の紹介・口コミ・ネット検索等がありますが、お勧めは「CPD」です。その理由は土地家屋調査士は業務遂行に必要な法律及び測量に関する知識を得るために土地家屋調査士会が行う研修を受講する義務が法律上課されています。その義務を果たしている土地家屋調査士を土地家屋調査士会がネットで公開してしています。それを見て土地家屋調査士を探すのが一番だとだと思います。「土地家屋調査士 CPD」を検索エンジンに入力してみてください。

その4 土地家屋調査士に依頼する費用を少しでも安くするには?
CPD検索で三人ぐらい土地家屋調査士を選んで、見積もりさせて、その中で一番安い土地家屋調査士に依頼するしかないです。

その5 見積依頼時に注意すべきことはなに?
時間はかかりますが、依頼内容を明確にして、後日追加請求されるリスクを最小限にするためには以下の事項を行うべきです。➀登記所に行き、所有地の公図・地積測量図・要約書をとる。➁登記所で所有地に隣接する土地全ての地積測量図・要約書をとる。➂図書館等で所有地の住宅地図のコピーをとる。➃所有地が道路に接している時は区役所等に行き、道路との境界が確定しているかを調べる。確定していたら、その旨の証明書を区役所等から発行してもらう。➄区役所等で所有地の近くに基準点があるかを調べる。あれば、網図等をもらう。➅これらの書類のコピーを見積書を依頼する土地家屋調査士に渡して現地を下見をさせる。➆見積書に依頼内容及び追加請求の可能性がある事項を明記させる。➇依頼内容・追加請求可能性がある事項を統一させる。これらに注意すれば、一番安い土地家屋調査士をみつけやすく、後日の追加請求のリスクを最小限にすることが出来ます。

その6 安い土地家屋調査士だけど、測量で手抜きされるか心配です。どうすればいい?
依頼をした土地家屋調査士が測量をする際に現地に行き、その土地家屋調査士が測量で使用するトータルステーションを見てください。写真のような検定証があれば、大丈夫です。その理由は測量機器は年一回は検査する義務があります。その義務をつくしている土地家屋調査士が行う測量は安心してください。

その7 測量するには隣接地所有者への挨拶は必要なの?
必要です。後日境界立会をしてもらうなど色々とご迷惑をおかけしますし、挨拶なしに測量をしていると、不愉快な思いをさせますので、私は依頼主と一緒に挨拶に行くようにしています。

その8 測量、境界確定はどれぐらいの期間が必要なの?
測量自体は原則一週間もあれば、大丈夫ですが、境界確定となると、数ヶ月はかかります。道路との境界確定も必要な場合は原則三ヶ月で、道路との境界確定が不要な場合は原則一ヶ月です。ただ、前記の期間はあくまで原則です。諸般の事情で大きく変更になる可能性はあります。

その9 隣接地所有者が境界立会に非協力的な場合はどうするの?
原則は境界立会してくれるよう、お願いし説得するしかないです。しかし、原則以外の方法もあります。

その10 隣接地所有者が境界について同意してくれないときは、どうするの?
原則は登記所に筆界特定申請をして登記所に決めてもらうです。ただ、原則以外の方法もあります。

その11 境界が確定した結果の土地の面積と登記簿記載の地積がほぼ一致してた場合は、登記所に地積更正登記を申請する必要はないの?
ケース毎により異なるので、主なケースで要不要を述べます。
ケース1 登記簿記載の地積と完全に一致していた場合は不要です。
ケース2 登記簿記載の地積と大幅に異なる場合は必要です。
ケース3 登記簿記載の地積と誤差内で異なる場合はかつては不要でしたが、境界が確定した土地について現地復元が可能な地積測量図が登記所に備え付けられていない場合は必要となります。「現地復元可能な地積測量図」とは各境界点の座標と境界標の種類が記載されており、更に基準点等の座標等も記載されている地積測量図です。
上記はあくまで原則で、諸般の事情で異なる場合があります。

その12 境界確定して境界確認書が手元にあって、土地家屋調査士が作成した図面があれば、登記所に地積測量図を備える必要はないのでは?
大部分の方はそのように考えて、お金を払ってまでやる必要はないと考えています。それで十分な場合も確かにありますが、お手元にある物は亡失する可能性はあります。亡失した場合は再度多額なお金を払ってもう一度測量となる場合もあります。しかし登記所にある地積測量図は国家が永久管理しているので、亡失はまず無いです。また、お手元にあるだけでは私文書に過ぎず、境界確認をした隣接地所有者が売買等で変更になったときは、新所有者には境界確認の事実を主張出来ません。境界確認の効力は境界確認をした当事者間でしか有効にならないのです。しかし、登記所に保管されている地積測量図は公的な書類で新所有者にも主張することは可能です。さらに、土地家屋調査士も人間です。必ず引退します。もし依頼した土地家屋調査士が引退した場合、隣接地所有者本人が境界確認をしたことを証明する土地家屋調査士がいなくなることになります。そうなると、もう一度多額なお金を払ってとなる場合もあります。登記所に地積測量図があれば、たとえ依頼した土地家屋調査士が引退しても大丈夫です。これは土地家屋調査士法人でも同様です。

その13 確定した境界には境界標を設置しなくても大丈夫?
物理的に設置できない場合(例.境界点の上に建物がある場合など)・公共基準点(国・地方公共団体が設置した基準点)を用いて測量した場合を除いて境界標を設置すべきです。後日境界標を設置するときは隣接地所有者の同意が必要な場合もあります。境界確認終了後直ちに境界標を設置するのが一番です。

その14 設置する境界標はどのような物がよいの?
原則はセメントで胴巻きしたコンクリート杭です。法律上永久性と固着性(地面にしっかりと固定されていること)を有する物しか境界標とは言えません。しかし、物理的状況からこれらを充たせない場合もあります。その場合はその状況下でより良い物を設置することになります。

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